U primorju žele kat više

Piše: Boba Blašković / Jutarnji List
Izvor: Jutarnji List

- Sjeverozapadna Hrvatska regionalni je primjer sređenosti. Kada vodimo javne rasprave o prostornim planovima u Međimurju, Zagorju ili Podravini ljudima je jako važno kako će izgledati javni prostori, kakve boje i od kojih materijala mogu biti primjerice ograde, dok u primorju to ljudima uopće nije bitno nego često traže kat više. U sjeverozapadnoj Hrvatskoj ljudi su jako realni, spremni su držati se planova i jako im je važan izgled javnog prostora - rekao je Dusper.

Kaže da su pomama za kvadratima, nadogradnje, pregradnje i bespravna izgradnja u pravilu svojstvenije Jadranu koji zbog toga obiluje urbanistički nesređenim naseljima.

- Primjerice u Ičićima ima velik broj ogromnih kuća na katastrofalnim mjestima zbog kojih ne može proći ni interventno vozilo. S druge strane te ogromne kuće na lošim lokacijama milijunske su vrijednosti, te je to zapravo sindrom bogatih naselja - rekao je Dusper.

Kaže kako su takvi primjeri vidljivi u Babinom kuku u blizini Dubrovnika, Ičičima, Viru, te na Rabu.

Preizgrađenost

- Rab nema bespravne izgradnje u smislu zauzimanja novih površina, ali u naselju Barbata prisutna je apsolutna preizgrađenost. Ulice su jako uske, kuće preizgrađene i prevelike, garaže se pretvaraju u apartmane i svugdje se dograđuje kat više.

Općenito gledano, parcele su preizgrađene, preguste i prenaseljene, garaže i parkirna mjesta pretvorena su u apartmane zbog čega dolazi do zagušenja.

Obala je izgrađena s bespravnim molićima, a svatko tko ga je sagradio smatra ga svojim, što nikako ne može biti jer nitko ne može biti vlasnik pomorskog dobra - rekao je Ninoslav Dusper.

Smatra da su u tim zonama nužni prostorni planovi, jače kontrole te promjena svijesti.

- Svaka stihija je loša, stoga je puno bolje kada za jedno područje postoji čvrsti plan i jedan investitor. No, u turističkim naseljima kontrole su ipak veće, pa je i urbanizam sređeniji.

Dobar primjer urbanistički osmišljenog turističkog naselja je Gajac na Pagu. Iako naselje nije dovršeno do kraja, urbanizam je takav da ne dozvoljava intervencije unutar strukture naselja. Zbog toga nema bespravne gradnje i prigradnje - kaže Dusper.

Po njegovom mišljenju, naselje koje se vrlo dobro obnovilo je Zagori u Novom Vinodolskom.

O zakonu:  Nije loš, ali je nedorečen i mnogima nerazumljiv

- To je naselje s prastarim paviljonima, u kojem je sagrađen velik broj apartmana u velikim kućama po 10 do 12 stanova. Nakon detaljnog plana uređenja, Zagori su preprojektirane i pretvorene u naselje s hotelom s četiri zvjezdice te s najvećim wellnessom na 5000 kvadrata, bazenima i dječjim gradom - kaže Dusper.

Istra je po njegovom mišljenju zona u koju se jako puno ulaže, stari hoteli se obnavljaju, a turistička naselja nastala 70-ih godina prošlog stoljeća lako se uklapaju u nova pravila.

Kaže kako je neodređenost zakona po pitanju nadzemnih i podzemnih koeficijenata izgrađenosti česti kamen spoticanja investitora u praksi.

- Naši zakoni mogu biti do kraja restriktivni, ali moraju biti jako jasni i precizni.

Mi možemo investitorima reći "mi smo jako skupi i moći ćete izgraditi jako malo". Ali zato moramo investitorima zagarantirati da će dobiti dozvolu vrlo brzo.

Iz prakse znam da su investitorima naši zakoni jako nejasni, a nitko s velikim novcem i ambicijama neće ući u posao koji je rizičan te koji ovisi o dobroj volji referenta na dozvolama.

Zakoni nisu loši, nego su nedovoljno čitljivi i jasni te teški za investitore. Elasticitet postoji, ali investitori to ne znaju unaprijed. Ne žele postizati nešto za što nisu sigurni da je u skladu sa zakonom - kaže, dodajući kako je to česti razlog zbog čega ozbiljni investitori odustaju od gradnje u Hrvatskoj.

Nemogućnost parcelacije

- Česti razlog zbog kojeg ne žele ulagati u Hrvatsku je nemogućnost parcelacije. Naime, po hrvatskim zakonima nije dozvoljeno prodati vilu unutar turističkog kompleksa, a upravo to stranci žele.

Njihova logika je sale and lease back, što znači da žele prodati vile, te s tim novcem ući u banku i dobiti kredit za financiranje cijelog naselja.

Te prodane vile vlasnici će koristiti u prosjeku mjesec dana godišnje, a ostale mjesece njih će iznajmljivati turističko naselje i dobivati postotak od iznajmljivanja - objasnio je Dusper te dodao kako to kod nas nije moguće jer nije dozvoljena preparcelacija, a banke ne daju kredite jer se ne mogu upisati na konkretno zemljište te na taj način ostvariti mogućnost hipoteke.

- Novi zakon pozitivno je eliminirao lokacijsku i građevinsku dozvolu, te stručnjacima dao veću odgovornost.

Komasacija je također pozitivna, no što vidim u novom zakonu što bi moglo imati dalekosežne posljedice je činjenica da svaki neizgrađeni prostor od 5000 kvadrata mora imati urbanistički plan uređenja.

Tu će stradati najsiromašnija područja koja nemaju novac za UPU, a bez njega se ne smije graditi ni jedna obiteljska kuća.